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          陽江恒信會計有限公司-業務指南-土地增值稅

          土地增值稅
          作者:   發表時間:2018-8-12 22:09:03  查看:1480次


           一、土地增值稅的征收范圍是如何規定的?
           根據《條例》的規定,凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意:一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收,對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為,根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,國家為了公共利益,可以依照法律規定對集體土地實行征用,依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理,而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅,不轉讓的不征稅。如房地產的出租,雖然取得了收入,但沒有發生房地產的產權轉讓,不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅,對發生轉讓行為,而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的,雖然發生了轉讓行為,但未取得收入,就不能征收土地增值稅。
          二、土地增值稅的征稅對象是什么?
           土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。
           計算增值額需要把握兩個關鍵:一是轉讓房地產的收入,二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入,即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入,稅務機關要進行核實,對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入?鄢椩掳础稐l例》及《細則》規定有下列幾項。
           (1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的。為支付的地價款。
           (2)開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
           (3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定,與房地產開發有關的費用直接計入當年損益,不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作,《細則》規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的,利息不單獨扣除,三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
           (4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值,并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
           (5)與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。
           (6)加計扣除。對從事房地產開發的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。
           三、具體計算增值額時應注意什么?
           在具體計算增值額時,要區分以下幾種情況進行處理:.
           (1)對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定,其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
           (2)對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
           (3)對取得土地使用權后進行房地產開發建造的,在計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金,并允許加計20%的扣除、這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報,以調動其從事正常房地產開發的積極性。
           (4)轉讓舊房及建筑物的,在計算其增值額時,允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值),以及在轉讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額,不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響,比較合理。
          四、土地增值稅的納稅義務人都包括哪些?
           土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業單位(含房地產公司)、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。根據《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規定,土地增值稅也同樣適用于涉外企業、單位和個人。因此,外商投資企業、外國企業、外國駐華機構、外國公民、華僑,以及港澳臺同胞等,只要轉讓房地產并取得收入,就是土地增值稅的納稅義務人,均應按《條例》的規定照章納稅。
          五、土地增值稅的減免稅政策規定有哪些?
           按照《條例》和《細則》的規定,土地增值稅減免稅共有四條:
           (1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的(含20%),免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的,應對其全部增值額計稅(包括未超過扣除項目金額20%的部分)。
           (2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。
           (3)因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入,免征土地增值稅!
          (4)為促進我國住房制度的改革,鼓勵個人買房,對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自住房,凡居住滿5年或5年以上的,經向稅務機關申報批準,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年,按規定計征土地增值稅。
            六、怎樣計算土地增值稅應納稅額?
           應納土地增值稅稅額等于增值額乘以適用稅率。如果增值額超過扣除項目金額50%以上,在計算增值額時,需要分別用各級增值額乘以適用稅率,得出各級稅額,然后再將各級稅額相加,得出總稅額。在實際征收中,為了方便計算,可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算土地增值稅稅額,具體計算公式如下:
           (1)增值額未超過扣除項目金額50%的土地增值稅稅額等于增值額乘以30%;
           (2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額等于增值額乘以40%減去扣除項目金額乘以5%;
           (3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額等于增值額乘以50%減去扣除項目金額乘以15%;
           (4)增值額超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額等于增值額乘以60%減去扣除項目金額乘以35%。
           七、房地產評估的計稅事項是什么?
           在征稅中,對發生下列情況的,需要進行房地產評估:
           (1)出售舊房及建筑物的;
           (2)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
           (3)提供扣除項目金額不實的(如購買土地等);
           (4)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。
           房地產評估價格,是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格,稅務機關根據評估價格,確定其轉讓房地產的收入、扣除項目金額等,及計算房地產轉讓時所要繳納的土地增值稅。對評估價與市場交易價差距較大的轉讓項目,稅務機關有權不予確認,要求其重新評估。納稅人交納的評估費用,允許作為扣除項目金額予以扣除。采用評估辦法,符合市場經濟的原則,有利于維護稅收法紀,加強征管。
          八、土地增值稅的征收管理都有哪些規定?
           1、轉讓房地產并取得收入的納稅人,應當按下列程序辦理納稅手續:
          (1)納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日內,到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權,土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。陽江地區房地產企業屬經常發生增值稅行為,應按月申報,并于每月15日前申報繳納上月稅款。
          對因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人,經稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報,具體期限由稅務機關根據情況確定。
          (2)稅務機關根據納稅人的申報,核定應納稅額并規定納稅期限。對有些需要進行評估的,要求納稅人先進行評估,然后再根據評估結果確認評估價格。
          (3)納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
          2、對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,稅務機關可以預征土地增值稅,其預征率按陽江地區現行預征率辦理。待納稅人的房地產項目達到清算條件的,應進行清算,多退小補。
          業務流程:上門收取原始憑證→填制記賬憑證→ 審核記賬憑證 → 登賬、結賬、填制報表 → 審核報表 → 納稅申報 → 遞交報表 → 裝釘憑證 → 返饋信息給客戶

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